在二手房交易过程中，买卖双方需遵循明确的法律步骤，并清晰认知相关费用构成，以保障交易安全与合规。以下将系统阐述交易流程及涉及的主要费用项目。
一、交易流程的法律步骤
买方需进行购房资格自查。各地房地产调控政策不一，买方应依据当地法规确认自身具备购房资格，这是启动交易的法律前提。
第二步为房源核实与缔约准备。买方应对房屋产权状况进行尽职调查，可持卖方房产证至不动产登记中心查询房屋的权属人、抵押、查封等信息。确认无误后，双方协商合同条款，并签订《房屋买卖合同》。合同应明确标的、价款、支付方式、过户时间、违约责任等核心要素，此为确立双方权利义务的法律基础。
第三步为购房款支付与资金监管。建议采用资金监管方式，将首付款或全款存入银行或第三方机构设立的监管账户，待产权过户完成后，再由监管方划转给卖方。此举能有效防范卖方“一房二卖”或买方拖欠房款的风险。
第四步为贷款申请（如需要）。买方需向银行提交贷款材料，银行审批通过后会出具批贷函。此环节常以买卖合同为依据，并与后续过户环节衔接。
第五步为核心环节——产权过户登记。双方需共同向不动产登记机构申请办理转移登记，提交申请书、身份证明、权属证书、买卖合同、税费缴纳凭证等文件。登记机构审核通过后，将不动产登记簿上的权利人变更为买方，并颁发新的不动产权证书。自记载于登记簿时起，物权发生法律效力。
最后一步为房屋交付。过户完成后，双方依据合同约定进行房屋实物交付，结清物业费、水电煤等费用，并签署《房屋交接书》，至此交易流程履行完毕。
二、交易涉及的主要费用解析
交易费用主要由税费与其他必要支出构成，承担主体依法律规定或合同约定。
1. 税费部分：
- 契税：由买方承担。税率通常为1%-3%，具体比例依买方家庭房产套数、房屋面积及地方政策而定。
- 增值税及附加：由卖方承担。个人出售购买满一定年限（通常为两年）的住房，多数情况可免征。
- 个人所得税：由卖方承担。若卖方满足家庭唯一住房且购买满五年，通常可免征；否则一般按差额的20%或全额的1%-2%征收。
- 印花税：目前对个人销售或购买住房暂免征收。
2. 其他必要费用：
- 登记费：不动产登记机构收取，标准固定，费用较低。
- 评估费：如需办理银行贷款，银行会指定评估机构对房屋价值进行评估，产生相应费用。
- 中介服务费：如通过中介机构成交，需按约定比例支付佣金，通常由买卖双方共同或一方承担。
- 贷款相关费用：可能涉及担保费、保险费等，依银行要求而定。
整个交易流程环环相扣，兼具法律与技术性。买卖双方应秉持诚信，严格依约履行，并对各项费用的法律依据与计算方式有清晰认识。建议在重大环节咨询专业律师或房产顾问，审慎审核合同条款，妥善保管各类票据与法律文件，从而有效管控风险，确保交易顺利完成。
