在我国现行房地产法律体系中，“小产权房”并非规范的法律术语，而是社会实践中对建设于农村集体土地上、未缴纳土地出让金等费用且权属证明文件非由国家统一颁发之房屋的统称。其所谓的“房产证”通常由乡（镇）政府或村委会制作颁发，不具备国家不动产登记机构核发之不动产权证书的法律效力。此类权属证明的法律性质模糊，其背后所涉法律关系复杂，潜藏着多重法律风险。
从土地管理法律制度层面审视，我国实行土地用途管制与城乡二元土地所有制。根据《中华人民共和国土地管理法》之规定，城市建设必须在国有土地上进行。农村集体土地需经法定征收程序转为国有土地后，方可进行经营性房地产开发与销售。小产权房的建设用地未完成此转化程序，其建造行为本身可能直接违反土地管理及城乡规划相关法律法规，导致房屋建设的基础合法性存疑。建立在违法用地之上的“权属证明”，自然无法获得物权法意义上的承认与保护。
在物权确认与登记方面，《中华人民共和国民法典》物权编确立了不动产统一登记制度。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。国家颁发的不动产权证书是权利人享有该不动产物权的法定凭证。小产权房无法进入正式的不动产登记流程，其由非授权机构出具的“房产证”仅能证明持有人对房屋事实上的占有或使用，无法证明其拥有法律所认可和保护的完整所有权。该证明不能对抗国家征收、集体土地所有权人主张权利或第三方提出的合法诉求。
对于购房者而言，持有此类“房产证”将面临显著风险。其权益不受《城市房地产管理法》等法律法规的充分保障，一旦发生交易纠纷，合同可能被认定为无效，购房款返还存在不确定性。房屋面临被拆除的风险且难以获得足额补偿，因为违法建筑通常不属于法定补偿范围。再次，小产权房无法办理抵押登记，难以通过银行按揭购买或后续融资。在遗产继承时也会因权属不清而产生诸多法律障碍。
从司法实践观察，人民法院在处理涉及小产权房的买卖、继承、析产等纠纷时，通常秉持审慎原则。对于本集体组织成员内部流转，政策存在一定弹性空间；但针对非本集体成员尤其是城镇居民购买农村小产权房的合同，法院多以违反法律、行政法规的强制性规定或损害社会公共利益为由，认定合同无效。购房者凭借一纸“房产证”主张所有权的诉求，很难获得司法支持。
小产权房的所谓“房产证”实质是特定历史阶段与发展环境下产生的权属凭证替代物，其法律效力极其有限且地位尴尬。它无法改变房屋建设可能存在的违法本质，亦不能赋予持有人受法律全面保护的物权。公众应对此类房产的权属风险有清醒认知，审慎做出相关决策。解决小产权房问题，根本上依赖于土地制度改革的深化与法律政策的系统性完善。
